Obrot ziemia rolna po 15 lipca tego roku

Kontrola byc musi

Zygmunt Tymcio, dyrektor Biura Podkarpackiej Izby Rolniczej

Ustawa o ksztaltowaniu ustroju rolnego oczywiscie nie jest doskonala, ale dobrze, ze zdazylismy z jej uchwaleniem przed wejsciem do Unii Europejskiej. Stanowi ona jakies zabezpieczenie przed wykupem polskiej ziemi rolnej przez obcy kapital. Gdyby jej nie bylo, nasi rolnicy - przy wielkiej dysproporcji miedzy cenami gruntow rolnych w Polsce a dochodami osiaganymi za granica (oczywiscie na niekorzysc tych pierwszych) - byliby na przegranej pozycji. A dzieki ustawie przeplyw tego majatku bedzie kontrolowany, nad czym bedzie czuwac po 15 lipca tego roku Agencja Nieruchomosci Rolnych (tak po tej dacie bedzie sie nazywac Agencja Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa). Niedawno w naszej izbie wsrod delegatow na walne zgromadzenie przeprowadzono ankiete na temat wejscia do UE. Uczestnikom przedstawiono cztery warianty odpowiedzi:

1. Jestem "ZA".

2. Jestem "ZA", ale pod warunkiem, ze:

  • zostanie uchwalona ustawa o ksztaltowaniu ustroju rolnego, ktora spowoduje kontrolowany przeplyw majatku rolnego i zabezpieczenie przed jego wykupem przez cudzoziemcow,
  • zostanie uchwalona ustawa o biopaliwach, ktora poprawi zagospodarowanie nieuzytkow rolnych i powstanie miejsc pracy dla ludnosci wiejskiej,
  • panstwo zagwarantuje w budzecie srodki na bezposrednie doplaty dla rolnikow.

3. Jestem "PRZECIW".

4. Nie mam zdania.

75 proc. glosujacych opowiedzialo sie za druga opcja. To m.in. argument za tym, jak wazne jest wprowadzenie szczelnego nadzoru nad obrotem polska ziemia rolna.

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna bedaca wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnych o lacznej powierzchni uzytkow rolnych nieprzekraczajacej 300 ha, prowadzaca osobiscie gospodarstwo rolne, majaca kwalifikacje rolnicze, zamieszkala w gminie, na obszarze ktorej polozona jest jedna z nieruchomosci rolnych wchodzacych w sklad tego gospodarstwa.

Podstawa ustroju rolnego panstwa jest gospodarstwo rodzinne - stwierdza art. 23 konstytucji. Zdanie drugie tego przepisu wyraznie zastrzega, ze zasada ta nie narusza postanowien art. 21 (ochrona wlasnosci i prawa dziedziczenia) i art. 22 (wolnosc dzialalnosci gospodarczej).

Konstytucja postawila wiec ustawodawce w trudnym polozeniu. Powinien on dobierac takie srodki prawne, aby bez nadmiernego (art. 31 ust. 3 konstytucji) ograniczania prawa wlasnosci, prawa dziedziczenia i wolnosci dzialalnosci gospodarczej osiagnac - przy zalozeniu, ze takiego stanu jeszcze nie ma - i zachowac stan, w ktorym podstawa ustroju rolnego panstwa powinno byc gospodarstwo rodzinne. W tym celu trzeba najpierw odnalezc wlasciwa tresc obu konstytucyjnych pojec: ustroj rolny i gospodarstwo rodzinne.

Ustroj rolny

Co do ustroju rolnego zadanie jest stosunkowo latwe. Pojecie to mozna traktowac jako "zastane" przez konstytucje. Wystepowalo bowiem w starszych aktach normatywnych i mialo uksztaltowana przez doktryne tresc. W znaczeniu wezszym przez ustroj rolny rozumie sie uklad stosunkow wlasnosciowych w rolnictwie. W znaczeniu szerszym oznacza rowniez uklad form organizacyjno-prawnych produkcji rolnej, a takze form wiezi ekonomicznej miedzy rolnictwem a innymi dzialami gospodarki narodowej. Zarowno przy wezszym, jak i szerszym pojmowaniu ustroju rolnego kazde dzialanie ustawodawcy w sferze obrotu nieruchomosciami rolnymi wplywa na ksztalt ustroju rolnego. Rzecz jednak w tym, ze po wejsciu w zycie konstytucji bylo ich niewiele. Najbardziej spektakularnym dzialaniem w tym zakresie byla ustawa z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie (Dz. U. nr 52, poz. 539), w ktorej przyjeto dosc wysokie normy obszarowe dla gospodarstw likwidowanych i dla gospodarstw powiekszanych, co spowodowalo, ze - na razie - ustawa nie przynosi zbyt wielkich efektow.

Niezwykle trudne okazalo sie wypelnienie konkretna trescia konstytucyjnego wzorca gospodarstwa rodzinnego. Wokol tego pojecia rozgorzaly spory polityczne i doktrynalne. Pierwsze proby legislacyjne zmierzajace do sprecyzowania tego wzorca okazaly sie nieudane. Nie udawalo sie osiagnac zgody co do samej definicji gospodarstwa rodzinnego. Poniewaz ustawodawca nie zajmuje sie definiowaniem dla samego definiowania, wystepowalo tez znaczne zroznicowanie pogladow co do prawnych konsekwencji wyodrebnienia kategorii gospodarstw rodzinnych. Powstanie takiej kategorii pozwalaloby bowiem na inne traktowanie gospodarstw rodzinnych niz gospodarstw nierodzinnych.

Sformulowanie definicji nie bylo latwe rowniez z tego wzgledu, ze w obecnym stanie polskiego rolnictwa w gospodarstwach rolnych latwo udaje sie ustalic tylko obszar gospodarstwa i odpowiedziec na pytanie, kto mieszka na wchodzacej w sklad gospodarstwa nieruchomosci. Trudny do ustalenia jest dochod z gospodarstwa rolnego. Nie jest tez latwe ustalenie relacji miedzy praca swiadczona na zasadzie samozatrudnienia przez prowadzacego gospodarstwo i jego domownikow a wykorzystywana w gospodarstwie praca najemna. Intuicja jezykowa podpowiada, ze gospodarstwo rodzinne to takie, w ktorym praca prowadzacego i jego rodziny przewaza nad praca pracownikow najemnych, a dochod uzyskiwany przez rodzine z gospodarstwa przewaza nad dochodem z innych zrodel. Takiej definicji nie da sie jednak wdrozyc do praktyki.

Spory dotyczacy tego, jak nalezy pojmowac gospodarstwo rodzinne w znaczeniu konstytucyjnym i jakie przedsiewziecia podjac, aby ustroj rolny panstwa uksztaltowac zgodnie z art. 23 konstytucji, beda zapewne ciagle odzywaly na plaszczyznie politycznej i doktrynalnej. Ustawodawca, obawiajac sie, ze przystapienie Polski do Unii Europejskiej znacznie ograniczy mu swobode dzialania, zdecydowal sie na konkretyzacje pojecia gospodarstwa rodzinnego na poziomie ustawowym i okreslenie konsekwencji prawnych prowadzenia gospodarstwa rodzinnego. I dlatego 11 kwietnia 2003 r. zostala uchwalona ustawa o ksztaltowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592; dalej: ukur).

Gospodarstwo rodzinne

Pojecie gospodarstwa rodzinnego mozna zrekonstruowac na podstawie art. 2 pkt. 2, art. 5 i 6 ukur. Ustawodawca kladzie nacisk na dwa elementy: obszar i szczegolne wlasciwosci osoby prowadzacej gospodarstwo rodzinne.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ukur za gospodarstwo rodzinne uwaza sie gospodarstwo rolne:

  • prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz
  • w ktorym laczna powierzchnia uzytkow rolnych jest nie wieksza niz 300 ha.

Definiujac gospodarstwo rolne, ustawodawca odsyla do kodeksu cywilnego, wprowadzajac jednak kryterium obszarowe. W rozumieniu ukur gospodarstwo rolne nie moze miec obszaru mniejszego niz 1 ha uzytkow rolnych. Przy obliczaniu obszaru uwzglednia sie wiec tylko grunty orne, sady, laki trwale, pastwiska trwale, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. Nie uwzglednia sie innych gruntow (np. lesnych). W stosunku do kodeksu cywilnego wystepuje tez roznica, gdy chodzi o zdefiniowanie w ukur pojecia nieruchomosci rolnej. Jest ono wezsze niz w kodeksie cywilnym, gdyz z pojecia nieruchomosci rolnej wylacza sie nieruchomosci polozone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niz rolne.

Przy ustaleniu, czy dane gospodarstwo jest rodzinne, uwzglednia sie tylko nieruchomosci rolne bedace zarazem uzytkami rolnymi wchodzacymi w sklad danego gospodarstwa rolnego. Uwzglednia sie tylko grunty wlasne i dzierzawione przez osobe prowadzaca to gospodarstwo.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ukur przy ustalaniu powierzchni uzytkow rolnych bedacych przedmiotem wspolwlasnosci uwzglednia sie powierzchnie nieruchomosci rolnych odpowiadajacych udzialowi we wspolwlasnosci takich nieruchomosci, a przy wspolwlasnosci lacznej uwzglednia sie laczna powierzchnie nieruchomosci rolnych stanowiacych przedmiot wspolwlasnosci. Oznacza to, ze przy wspolwlasnosci w czesciach ulamkowych przyjmujemy zalozenie, iz okreslonemu udzialowi we wspolwlasnosci odpowiada powierzchnia obliczona w ten sposob, ze mnozymy powierzchnie calej nieruchomosci przez ulamek okreslajacy udzial wspolwlasciciela. Otrzymany iloczyn uwzglednia sie przy ustalaniu powierzchni gospodarstwa. Na przyklad, jezeli komus przysluguje 1/3 udzialu w nieruchomosci rolnej o powierzchni 12 ha, to traktuje sie go tak samo, jak gdyby byl wlascicielem nieruchomosci rolnej o powierzchni 4 ha. Natomiast przy wspolwlasnosci lacznej - bezudzialowej (najczesciej bedzie chodzilo o wspolnosc ustawowa malzenska) - do ustalania powierzchni przyjmuje sie zawsze powierzchnie calej nieruchomosci, bez wzgledu na to, z jakiego stosunku prawnego owa wspolwlasnosc laczna wynika. Tak wiec przy wspolnosci ustawowej malzenskiej malzonkowie nie moga - przy ustalaniu, czy ich gospodarstwo jest gospodarstwem rodzinnym - dzielic przez dwa powierzchni nieruchomosci rolnych wchodzacych w sklad majatku wspolnego.

Zasady dotyczace ustalania powierzchni gospodarstwa rolnego stosuje sie odpowiednio przy ustalaniu powierzchni uzytkow rolnych bedacych przedmiotem wspolposiadania na podstawie umowy dzierzawy (art. 5 ust. 3 ukur).

Poza zainteresowaniem ustawodawcy znajduja sie inne podstawy prawne wladania gruntami, np. uzytkowanie.

Rolnik indywidualny

Za rolnika indywidualnego ukur uwaza osobe fizyczna bedaca wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnych o lacznej powierzchni uzytkow rolnych nieprzekraczajacej 300 ha, prowadzaca osobiscie gospodarstwo rolne, majaca kwalifikacje rolnicze, zamieszkala w gminie, na obszarze ktorej polozona jest jedna z nieruchomosci rolnych wchodzacych w sklad tego gospodarstwa (art. 6 ust. 1).

Jest to niewatpliwie ujecie nowatorskie, gdyz zrownuje sie wlasnosc i dzierzawe w zakresie niezbednym do zakwalifikowania kogos jako rolnika indywidualnego. W przeszlosci w aktach prawnych traktowano gospodarstwo rolne przewaznie jako gospodarstwo zorganizowane na gruntach wlasnych osoby prowadzacej to gospodarstwo. Tak tez - chociaz bez zadnych podstaw normatywnych - odczytywano zwykle pojecie gospodarstwa rodzinnego w kodeksie cywilnym. Wedlug ukur gospodarstwo rodzinne moze byc w calosci prowadzone przez rolnika indywidualnego na gruntach dzierzawionych.

To nowoczesne ujecie niewatpliwie utrudnia realizacje celu, jaki czesc opinii publicznej przypisywala ukur, a mianowicie stworzenie barier dla nabywania nieruchomosci rolnych przez cudzoziemcow. Z dzierzawa nie jest zwiazana w ukur jakakolwiek reglamentacja, gdy chodzi o jej nawiazanie. Jesli sie jest juz dzierzawca, to swobodnie, bez zadnych ograniczen, mozna powiekszac gospodarstwo rodzinne do 300 ha uzytkow rolnych przez nabywanie na wlasnosc gruntow majacych wejsc w sklad prowadzonego gospodarstwa rodzinnego. Nie stosuje sie wowczas prawa pierwokupu Agencji Nieruchomosci Rolnych (ANR).

Kontroli obrotu nieruchomosciami rolnymi sluzyc moga natomiast inne elementy definiujace gospodarstwo rodzinne. Rolnik indywidualny (a wiec osoba prowadzaca gospodarstwo rodzinne) powinien zamieszkiwac w gminie, na obszarze ktorej polozona jest jedna z nieruchomosci rolnych wchodzacych w sklad gospodarstwa. Dowodem potwierdzajacym zamieszkanie jest dokument okreslajacy zameldowanie na pobyt staly w rozumieniu przepisow o ewidencji ludnosci i dowodach osobistych (art. 7 ust. 4 ukur).

Wymog osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego jest spelniony wowczas, gdy osoba fizyczna prowadzaca to gospodarstwo podejmuje wszelkie decyzje dotyczace prowadzenia dzialalnosci rolniczej w tym gospodarstwie. Dowodem potwierdzajacym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oswiadczenie prowadzacego to gospodarstwo, poswiadczone przez wojta (burmistrza, prezydenta miasta).

Uwaza sie, ze osoba fizyczna ma kwalifikacje rolnicze, jezeli:

  • uzyskala wyksztalcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wyksztalcenie srednie, lub wyzsze, lub
  • osobiscie prowadzila gospodarstwo rolne, lub pracowala w gospodarstwie rolnym przez co najmniej piec lat.

Zrownane zostaly wiec kwalifikacje teoretyczne z praktycznymi. Przy tym tylko w odniesieniu do wyksztalcenia zasadniczego formuluje sie wymog, aby mialo ono charakter rolniczy. Uzyskanie jakiegokolwiek wyksztalcenia sredniego lub wyzszego jest rownoznaczne z posiadaniem kwalifikacji rolniczych. Jest to niewatpliwie wyraz nowoczesnego podejscia do zawodu rolnika. Sukces zawodowy i gospodarczy w rolnictwie osiaga sie obecnie bowiem, nie tylko majac wiedze z zakresu uprawy roli czy hodowli zwierzat, lecz rowniez przez posiadanie wiedzy z innych dziedzin, pozwalajacej organizowac produkcje w gospodarstwie, pozyskiwac srodki na rozwoj gospodarstwa i korzystnie sprzedawac plody rolne.

Kwalifikacje teoretyczne dokumentuje sie swiadectwem lub dyplomem ukonczenia szkoly z uzyskanym tytulem zawodowym albo dyplomem uzyskania tytulu zawodowego lub dyplomem potwierdzajacym kwalifikacje zawodowe (art. 7 ust. 2 pkt. 1 ukur).

Kwalifikacje praktyczne dokumentuje sie oswiadczeniem poswiadczonym przez wojta (burmistrza, prezydenta miasta) lub swiadectwem pracy (art. 7 ust. 2 pkt. 2 ukur).

Jak z powyzszego wynika, ustalenie, czy w konkretnym wypadku mamy do czynienia z gospodarstwem rodzinnym, jest dosc skomplikowane. Przy analizie konkretnego przypadku trzeba bedzie korzystac nie tylko z ukur, lecz rowniez z przepisow kodeksu cywilnego, przepisow o ewidencji gruntow i budynkow oraz z przepisow o zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawowej definicji splataja sie ze soba scisle elementy podmiotowe i przedmiotowe. Trzeba wiec bedzie sprawdzac, gdzie rolnik mieszka, czy osobiscie podejmuje wszelkie decyzje dotyczace gospodarstwa rolnego, jaka powierzchnia uzytkow rolnych wlada na podstawie wlasnosci, wspolwlasnosci, dzierzawy oraz jakie ma kwalifikacje.

Wyodrebnienie prawnej kategorii gospodarstwa rodzinnego, a tym samym stworzenie kategorii nierodzinnego gospodarstwa rolnego, nie oznacza wprowadzenia zupelnie nowych regul w obrocie nieruchomosciami rolnymi. Po wejsciu w zycie ukur w dalszym ciagu - co do zasady - obowiazywac beda liberalne rozwiazania kodeksu cywilnego. Szczegolne rozwiazania ukur sprowadzaja sie w zasadzie do dyskretnej kontroli obrotu wykonywanej przez ANR, ktora stanie sie nastepczynia prawna obecnej Agencji Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa. Wynik tej kontroli moze sklonic ANR do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu lub nienazwanego w ukur uprawnienia, ktore mozna okreslic jako prawo wykupu. W uksztaltowaniu tych uprawnien ANR pojecie gospodarstwa rodzinnego odgrywa istotna role. Rowniez ksztalt ustawowego prawa pierwokupu dzierzawcy nieruchomosci rolnych zostal sformowany w nawiazaniu do pojecia gospodarstwa rodzinnego.

W pozostalym obszarze nadal obowiazuje kodeks cywilny. Ukur nie zmienia przepisow o dziedziczeniu, sadowym dziale spadku, sadowym znoszeniu wspolwlasnosci nieruchomosci rolnych, uzytkowaniu nieruchomosci rolnych, przenoszeniu wlasnosci gruntow lesnych.

Prawo pierwokupu

Ukur uchyla art. 695 2 k.c. regulujacy ustawowe prawo pierwokupu przyslugujace dzierzawcy nieruchomosci rolnej. W miejsce uchylonego przepisu wejdzie regulacja zawarta w art. 3 ukur. W razie sprzedazy nieruchomosci rolnej przez osobe fizyczna lub osobe prawna inna niz ANR prawo pierwokupu bedzie przyslugiwac z mocy ustawy jej dzierzawcy, jezeli beda lacznie spelnione nastepujace warunki:

  • umowa dzierzawy zostala zawarta w formie pisemnej i ma date pewna oraz byla wykonywana co najmniej trzy lata, liczac od tej daty,
  • nabywana nieruchomosc wchodzi w sklad gospodarstwa rodzinnego dzierzawcy lub jest dzierzawiona przez spoldzielnie produkcji rolnej.

Pojecie daty pewnej wyjasnione jest w art. 81 k.c. Jest to data urzedowo poswiadczona (1). Inne sytuacje, w ktorych date uwaza sie za pewna, reguluje art. 81 2 i 3 k.c. Najogolniej rzecz ujmujac, umowa dzierzawy bedzie miala date pewna rowniez w razie stwierdzenia, ze zostala zawarta w jakimkolwiek dokumencie urzedowym lub w razie umieszczenia na egzemplarzu umowy jakiejkolwiek datowanej wzmianki przez organ panstwowy, organ jednostki samorzadu terytorialnego albo przez notariusza. W razie smierci jednej z osob podpisanych na egzemplarzu umowy date zlozenia przez te osobe podpisu na dokumencie uwaza sie za pewna od daty smierci tej osoby.

Dopiero od daty pewnej zalicza sie dzierzawcy staz uprawniajacy do wykonania pierwokupu, jezeli oczywiscie umowa byla wykonywana.

Prawo pierwokupu nie przysluguje dzierzawcy, jezeli nabywca nieruchomosci rolnej jest:

  • spoldzielnia produkcji rolnej - w wypadku sprzedazy przez jej czlonka nieruchomosci rolnej stanowiacej wklad gruntowy w tej spoldzielni (sytuacja raczej rzadka, gdyz praktycznie jest raczej niemozliwe, aby nieruchomosc jednoczesnie stanowila wklad gruntowy i byla przez jej wlasciciela dzierzawiona),
  • osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisow o gospodarce nieruchomosciami.

Pojecie osoby bliskiej jest zdefiniowane w art. 4 pkt. 13 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.). Przez osoby bliskie rozumie sie zstepnych (np. syna, wnuka), wstepnych (np. ojca, dziadka), rodzenstwo, dzieci rodzenstwa, osoby przysposabiajace i przysposobione, malzonka, ktory nie pozostaje we wspolnosci ustawowej ze sprzedajacym nieruchomosc, oraz osobe, ktora pozostaje ze sprzedajacym faktycznie we wspolnym pozyciu.

Jezeli przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysluguje, gdy w wyniku wykonania tego prawa zostanie spelniony warunek, o ktorym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie (Dz. U. nr 52, poz. 539). Zgodnie z tym przepisem powierzchnia powiekszonego gospodarstwa nie moze byc mniejsza niz 15 ha. Oznacza to, ze uprawniony do pierwokupu dzierzawca powinien prowadzic gospodarstwo rolne, w sklad ktorego oprocz gruntow dzierzawionych wchodza inne grunty, a po wykonaniu prawa pierwokupu gospodarstwo powiekszy sie do wymaganego ustawowo minimum 15 ha.

Ustawowe prawo pierwokupu jest niewatpliwie ograniczeniem prawa wlasciciela do rozporzadzania nieruchomoscia. Sposobem, za pomoca ktorego wlasciciel stara sie udaremnic prawo pierwokupu, jest zawyzanie w umowie sprzedazy ceny nieruchomosci. W art. 3 ust. 8 ukur ustawodawca postanowil wiec, ze jezeli cena sprzedazy nieruchomosci razaco odbiega od jej wartosci rynkowej, wykonujacy prawo pierwokupu moze, w terminie 14 dni od dnia zlozenia oswiadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystapic do sadu o ustalenie ceny tej nieruchomosci. Sad ustala cene nieruchomosci przy zastosowaniu sposobow jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomosciami, a wiec po przeprowadzeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy majatkowego.

Agencja Nieruchomosci Rolnych

Jednym z najwazniejszych postanowien ukur jest postanowienie art. 3 ust. 4, przyznajace ustawowe prawo pierwokupu nieruchomosci rolnej ANR, dzialajacej na rzecz skarbu panstwa. Z prawa tego ANR moze, lecz nie musi skorzystac, jezeli nie ma dzierzawcy uprawnionego do prawa pierwokupu albo jezeli nie wykonal on przyslugujacego mu prawa.

Przepisow o ustawowym prawie pierwokupu ANR nie stosuje sie w tych samych wypadkach, w ktorych nie stosuje sie przepisow o ustawowym prawie pierwokupu dzierzawcy (sprzedaz przez czlonka spoldzielni produkcji rolnej nieruchomosci stanowiacej wklad gruntowy w tej spoldzielni, sprzedaz nieruchomosci osobie bliskiej). Dodatkowe ograniczenie ustawowego prawa pierwokupu ANR formuluje art. 3 ust. 7 ukur, zgodnie z ktorym prawo pierwokupu nie przysluguje ANR, jezeli w wyniku nabycia nieruchomosci rolnej nastepuje powiekszenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie wiekszej niz 300 ha uzytkow rolnych, a nabywana nieruchomosc rolna polozona jest w gminie, w ktorej ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie sasiedniej. Prawo pierwokupu bedzie wiec przyslugiwac ANR, jezeli nabywca bedzie osoba, ktora w momencie nabycia nie prowadzila gospodarstwa rodzinnego lub prowadzila takie gospodarstwo, mieszkajac jednak w gminie innej niz gmina polozenia nieruchomosci lub gmina sasiednia. Ustawa daje zatem ANR instrument pozwalajacy na szczegolna kontrole obrotu nieruchomosciami rolnymi wowczas, gdy nabywca jest osoba obca, debiutujaca w rolnictwie, bez kwalifikacji lub slabo zwiazana z nabywana nieruchomoscia i jej najblizszym otoczeniem spolecznym. Za pomoca prawa pierwokupu Agencja moze tez przeciwdzialac nabywaniu nieruchomosci przez osoby prawne oraz powiekszaniu gospodarstw prowadzonych przez osoby fizyczne ponad ustawowy limit 300 ha uzytkow rolnych.

Jezeli cena sprzedawanej nieruchomosci razaco odbiega od jej wartosci rynkowej, rowniez ANR, wykonujaca prawo pierwokupu, moze wystapic do sadu o ustalenie ceny tej nieruchomosci.

Prawo wykupu

Zupelnie nowe uprawnienie, ktore mozna okreslic jako prawo wykupu, przyznano ANR w art. 4 ukur. Jezeli przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej nastepuje w wyniku zawarcia umowy innej niz umowa sprzedazy (np. darowizna, zamiana, ugoda, umowa o dozywocie), ANR dzialajaca na rzecz skarbu panstwa moze zlozyc oswiadczenie o nabyciu tej nieruchomosci za zaplata rownowartosci pienieznej. Jezeli rownowartosc pieniezna nie wynika z tresci umowy, rownowartosc te ANR okresla przy zastosowaniu sposobow ustalania wartosci nieruchomosci przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomosciami. Jezeli rownowartosc pieniezna wynikajaca z tresci umowy razaco odbiega od wartosci rynkowej nieruchomosci rolnej, ANR moze wystapic do sadu o ustalenie rownowartosci pienieznej na podobnych zasadach jak wowczas, gdy cena sprzedazy razaco odbiega od wartosci rynkowej.

Prawo wykupu nie przysluguje:

  • jezeli w wyniku przeniesienia wlasnosci nieruchomosci rolnej nastepuje powiekszenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie wiekszej niz 300 ha uzytkow rolnych,
  • jezeli przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej nastepuje na rzecz:

a) spoldzielni produkcji rolnej - w wypadku nieruchomosci rolnej stanowiacej wklad gruntowy czlonka tej spoldzielni,

b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisow o gospodarce nieruchomosciami,

3) jezeli przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej nastepuje w wyniku umowy z nastepca, o ktorej mowa w art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu spolecznym rolnikow (Dz. U. z 1998 r. nr 7, poz. 25).

I przy wykupie, i przy pierwokupie

Ukur samodzielnie okresla przede wszystkim krag uprawnionych i zobowiazanych z tytulu prawa pierwokupu. W sprawach nieuregulowanych stosuje sie natomiast przepisy kodeksu cywilnego o prawie pierwokupu, regulujace istote i sposob wykonywania tego prawa. Do przepisow tych odsyla tez ustawodawca wowczas, gdy chodzi o prawo wykupu (art. 4 ust. 5 ukur).

Z przepisow tych wynika, ze nieruchomosci rolne, ktorych dotyczy ustawowe prawo pierwokupu (dzierzawcy lub ANR) lub prawo wykupu, moga byc sprzedane (moze byc przeniesiona ich wlasnosc w wyniku zawarcia umowy innej niz umowa sprzedazy) osobie trzeciej, wybranej przez zbywce, ale pod warunkiem, ze uprawniony do pierwokupu (wykupu) swego prawa nie wykona.

Poniewaz przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej wymaga zachowania formy aktu notarialnego, rowniez oswiadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu (wykupu) powinno byc zlozone w tej samej formie (art. 597 k.c.). Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku miedzy zobowiazanym a uprawnionym umowa sprzedazy tej samej tresci, co umowa zawarta przez zobowiazanego z osoba trzecia. Jak wskazano wyzej, przepisy ukur pozwalaja jednak uprawnionemu zwrocic sie do sadu o ustalenie ceny. W wypadku prawa wykupu ukur przewiduje istotna modyfikacje umowy warunkowej, gdyz w miejsce jej postanowien okreslajacych zobowiazanie nabywcy wchodzi obowiazek zaplaty rownowartosci pienieznej nieruchomosci, wynikajacej z umowy lub w skrajnym wypadku z wyroku sadowego.

O sprzedazy lub przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci w wyniku zawarcia innej umowy uprawniony z tytulu prawa pierwokupu (wykupu) powinien sie dowiedziec. Zgodnie z art. 598 k.c. obowiazek niezwlocznego zawiadomienia uprawnionego o zawartej z osoba trzecia umowie ciazy na zbywcy nieruchomosci. Prawo pierwokupu (wykupu) co do nieruchomosci mozna wykonac w ciagu miesiaca od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie. W tej kwestii ukur nie zawiera szczegolnych postanowien. Moze to wywolac trudnosci praktyczne wowczas, gdy uprawnionym do pierwokupu jest dzierzawca i nie wykona on swego uprawnienia. Umowa sprzedazy powinna zawierac w swej tresci pietrowy warunek. Po odczekaniu stosownego czasu na ewentualne zlozenie oswiadczenia przez dzierzawce trzeba bedzie zawiadomic ANR.

Zasadniczo wszystkie problemy praktyczne beda musieli rozwiazywac notariusze, na ktorych ciazy szczegolna odpowiedzialnosc, gdyz czynnosc prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu (wykupu) jest niewazna. Z powodztwem o ustalenie niewaznosci czynnosci prawnej z tych przyczyn, oprocz osob majacych w tym interes prawny, bedzie mogla wystapic rowniez ANR (art. 9 ukur). Ustawa naklada wiec obowiazek przedkladania notariuszowi sporzadzajacemu akt notarialny stosownych dowodow i oswiadczen, ktore stanowia zalaczniki do umowy, w wyniku ktorej nastepuje przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej. Ulatwi to niewatpliwie ANR podjecie decyzji o ewentualnym wykonaniu przyslugujacych jej uprawnien. Ulatwi tez ustalenie - w ewentualnym postepowaniu sadowym - czy umowa byla wazna.

Zmiany w innych ustawach

Ukur wprowadza zmiany w kilku ustawach. Zaslugiwalyby one na odrebne szczegolowe omowienie. W tym miejscu nalezy zwrocic uwage przede wszystkim na art. 28a wprowadzony do ustawy z 19 pazdziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi skarbu panstwa. Zgodnie z tym przepisem sprzedaz nieruchomosci rolnej przez ANR moze nastapic, jezeli w wyniku tej sprzedazy laczna powierzchnia uzytkow rolnych bedacych wlasnoscia nabywcy nie przekroczy 500 ha. Do tego limitu nie wlicza sie wiec gruntow dzierzawionych.

Od 16 lipca

Ukur wejdzie w zycie po uplywie 3 miesiecy od dnia ogloszenia, czyli 16 lipca 2003 r. Bedzie to niewatpliwie ustawa trudna do stosowania, wymagajaca szczegolnego wysilku od notariuszy, sadow i ANR. Wiele jej postanowien moze byc bowiem niejednolicie interpretowanych. Na ustalenie jednolitej wykladni trzeba wiec bedzie poczekac. Ukur pozwala ANR wplywac na ksztaltowanie ustroju rolnego. Wykonywanie przyznanych ANR uprawnien bedzie jednak wymagalo znacznych srodkow finansowych. Mozna sie wiec spodziewac, ze przez najblizsze kilka lat ingerencja ANR w obrot nieruchomosciami rolnymi bedzie umiarkowana, a jedynym efektem ustawy bedzie koniecznosc gromadzenia licznych zalacznikow do aktow notarialnych dotyczacych przeniesienia wlasnosci nieruchomosci rolnej. Uregulowania zawarte w ustawie pozwalaja jednak ustawodawcy powiazac z nia ewentualne przyszle ustawy sluzace ksztaltowaniu ustroju rolnego pojmowanego szerzej niz tylko uklad stosunkow wlasnosciowych.

| ISO-Latin2 |   
| Rzeczpospolita | Archiwum | Serwis Ekonomiczny | Serwis Prawny | Cennik | Regulamin | Serwis WAP | Prenumerata
| Reklama | English/Deutsch | O nas | Praca i staze | Zglaszanie uwag | Kontakt |
© Copyright by Presspublica Sp. z o.o.