Inwestycje w nieruchomosci

Nieruchomosci od wiekow uchodza za najbezpieczniejsza, lecz takze bardzo dochodowa forme inwestycji. W Polsce ozywienie na tym rynku widoczne jest dopiero od kilku lat i ceny szybko nadrabiaja dystans do krajow zachodnich. Wydawaloby sie wiec, ze nie ma nic prostszego niz kupno mieszkania czy apartamentu, albo dzialki. Wystarczy poczekac i sprzedac z zyskiem.

Czy jednak rzeczywiscie tak sie stanie? Czy ziemia w kazdym zakatku Polski musi zdrozec? Czy ceny mieszkan faktycznie nie maja innej drogi niz w gore? A moze szczyt juz jest za nami, bo w koncu jak dlugo ceny moga rosnac pozostajac bez wplywu na wielkosc popytu? Czy stopy procentowe, ktore do tej pory byly niskie i stymulowaly popyt na mieszkania, moga sie zmienic? I jak to wplynie na rynek nieruchomosci? Bedzie krach na rynku, czy tez moze rosnace pensje Polakow pozwola pokonac zagrozenia?

Doradza i skredytuja

Odpowiedzi na te pytania daje wlasnie private banking. W odroznieniu od zwyklych bankow, gdzie mozna dowiedziec sie co najwyzej jakie jest oprocentowanie kredytu, banki prywatne dzialaja na o wiele szerszym polu. Doradztwo inwestycyjne w zakresie nieruchomosci, to dla niektorych z nich standard. Czesc doradcow specjalizuje sie bowiem wlasnie w tym segmencie rynku. Mieszania, czy apartamenty? Na Piotrkowskiej czy na "Monciaku"? A moze na Krupowkach lub przy Nowym Swiecie? Wysoko czy nisko, duzy czy maly? - takie pytania nie powinny pozostac bez odpowiedzi. Malo tego - banki prywatne oferuja swoja pomoc z zalatwieniem formalnosci, a nawet moga kupowac nieruchomosci w imieniu swoich klientow.

Konca wzrostow nie widac

Tylko od poczatku roku ceny mieszkan w glownych miastach Polski wzrosly od 15 do ponad 25 proc., co oznacza, ze stopa zwrotu z tych inwestycji przekroczyla wyniki nawet bardzo agresywnych funduszy inwestycyjnych. Jednak inwestycje w nieruchomosci nie sa tak proste do wykonania jak zakup i sprzedaz akcji czy jednostek funduszy, no i nie ma gwarancji, ze ceny mieszkan beda nadal rosly. Ponizej przygotowalismy liste glownych szans i zagrozen, z ktorymi wiaze sie rynek real-estate.

Szanse:

Mala podaz nowych mieszkan

Zdecydowana wiekszosc polskich miast nie ma obecnie waznych planow zagospodarowania przestrzennego, co znacznie utrudnia i wydluza proces budowy nowych lokali. Co wiecej w miastach brakuje atrakcyjnych lokalizacji, ktore mozna przeznaczyc na nowe inwestycje. Szacuje sie, ze Polska potrzebuje co najmniej 2 mln nowych mieszkan, a powstaje ich tylko kilkadziesiat tysiecy rocznie. Niska podaz nowych mieszkan podnosi ceny zarowno na rynku pierwotnym jak i wtornym.

Niskie stopy procentowe

Kilka lat temu, gdy budownictwo mieszkaniowe przezywalo zastoj, a oprocentowanie hipotecznych kredytow zlotowych przekraczalo 15 proc., szacowano ze rynek bedzie sie rozwijal, jesli oprocentowanie kredytow spadnie do 8 proc. Obecnie jest to ponizej 5 proc. w zlotych i ok. 3 proc. we frankach szwajcarskich. Niskie oprocentowanie kredytow powoduje, ze wiecej osob stac na ich zaciagniecie. A to oznacza wzmozony popyt na mieszkania.

Rosnace dochody Polakow

Zarobki Polakow dynamicznie rosna (w sierpniu 2006 r. srednia pensja wzrosla o ponad 5 proc. rok do roku). Wieksze zarobki powoduja wzrost zdolnosci kredytowej spoleczenstwa, a wiec stymuluja popyt na mieszkania.

Wciaz wysokie dysproporcje miedzy cenami w Polsce i na swiecie

Nie ma sensu porownywac cen w Polsce do tych znanych z Hiszpanii, Anglii czy Francji. Ale warto zwrocic uwage, ze srednia cena metra kwadratowego w centrum Budapesztu czy Pragi siega 3 tys. euro, podczas gdy w Warszawie jest to ok. 2 tys. euro. Nadal wiec istnienie widoczna dysproporcja miedzy stolicami w naszym regionie i to na korzysc Warszawy. Ceny te powinny sie stopniowo wyrownywac.

Zagrozenia:

Silnie zlewarowany rynek

Niskie stopy procentowe powoduja, ze praktycznie nie przeprowadza sie na rynku nieruchomosci transakcji gotowkowych. Wiekszosc nabywcow posluguje sie kredytem hipotecznym. Takze te osoby, ktorych nie byloby stac na zakup mieszkania, gdyby stopy procentowe byly wyzsze. Istnieje ryzyko, ze jesli stopy zaczna rosnac, czesc osob moze nie byc w stanie splacac wyzszych rat kredytowych, co moze przelozyc sie na zahamowanie wzrostu cen.

Wzrost cen w ostatnich latach

Piec lat temu w Warszawie kawalerke do 30 metrow kwadratowych mozna bylo kupic za 80-90 tys. zlotych. Teraz cena jest wyzsza nawet o 100 tys. zlotych, przy czym ceny najmu mieszkan nie zmienily sie w ostatnich latach tak bardzo. Niskie stopy procentowe powodowaly dotad, ze najemcom mieszkan bardziej oplacalo sie kupic mieszkanie, niz je wynajmowac, bo rata kredytowa byla nizsza od wysokosci czynszu. Teraz te proporcje odwracaja sie. Pozyczenie w banku 200 tys. zlotych to rata siegajaca 1000-1400 zlotych (w zaleznosci od waluty), podczas gdy wynajem kawalerki to wydatek rzedu 800-1000 zlotych

Oczekiwany wzrost stop procentowych

Rosnace pensje Polakow, spadek bezrobocia i ogolny rozwoj gospodarczy kraju wczesniej czy pozniej przeloza sie na wzrost inflacji, a co za tym idzie takze na wzrost stop procentowych. Juz obecnie banki centralne na swiecie podnosza stopy procentowe, co przelozylo sie np. na wzrost raty kredytu we frankach szwajcarskich o ponad 10 proc. w okresie wrzesien 2005 - wrzesien 2006. Rosnace stopy procentowe ogranicza zdolnosc kredytowa Polakow i moga stlumic popyt na mieszkania.

Zroznicowanie cen w roznych regionach Polski

Nie wszedzie ceny nieruchomosci rosna tak samo szybko. O ile wciaz jest wielu chetnych na mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Trojmiescie, to juz np. Suwalki nie sa zbyt popularne. Wieksza czesc sciany wschodniej rozwija sie wolniej od reszty kraju. Zatem lokalizacje inwestycji trzeba dokladnie przemyslec.

Niewyjasnione kwestie podatkowe

Wciaz nie wiadomo czy od przyszlego roku VAT na mieszkania nie wzrosnie do 22 proc., tak jak niewyjasnione sa kwestie budownictwa spolecznego (ktore ten wzrost podatku by omijal). Ponadto rzad pracowal nad zmianami w podatkach od sprzedazy nieruchomosci (podatek siegalby 19 proc., a nie 0 proc. jak obecnie). Kazdy wzrost podatkow automatycznie przelozy sie na wzrost cen mieszkan i moze ograniczyc popyt po przeprowadzeniu zmian.

Podsumowanie

Rynek nieruchomosci poddaje sie wielu czynnikom i inwestowanie na nim nie jest tak proste, jak sie wydaje na pierwszy rzut oka. Zawsze warto zasiegnac porady specjalisty w tym zakresie, a szczegolnie dobrym adresem wydaja sie te instytucje, ktore na co dzien przeprowadzaja wiele transakcji na tym rynku. Niektore instytucje wyspecjalizowane w bankowosci prywatnej maja wrecz wyodrebnione piony zajmujace sie wylacznie inwestycjami w nieruchomosci (takze poza Polska), a ich porady sa darmowe. Nawet osoby pewnie czujace sie na rynku powinny skonsultowac swoje plany z doradcami.