Czas na powrót REIT-ów

W oczekiwaniu na ukształtowanie się koalicyjnego rządu po wyborach i jednolitej polityki dotyczącej szeroko pojętych nieruchomości przedstawiciele branży już formułują swoje oczekiwania.

Wśród licznych i specyficznych dla poszczególnych gałęzi rynku spraw jednym z najczęściej podnoszonych punktów jest oczekiwanie wznowienia prac nad REIT-ami, czyli spółkami, które budują portfele nieruchomości, aby zyski z najmu regularnie zasilały konta akcjonariuszy – w idealnej wersji instytucji zarządzających kapitałem (fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe), ale również Kowalskich.

Potrzebna zmiana

Wdrożenie przepisów pozwalających na funkcjonowanie na polskim rynku podmiotów typu REIT to jeden z postulatów legislacyjnych Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

„Doświadczenia z zagranicznych rynków wskazują, że czynnikiem skutecznie wpływającym na rozwój sektora najmu jest funkcjonowanie spółek inwestujących w nieruchomości celem uzyskiwania zysków z ich najmu. Mimo poruszenia tematu, nie doszło do jego wprowadzenia w życie w polskim systemie prawnym. W wielu krajach Unii Europejskiej podobne rozwiązania funkcjonują z sukcesem, korzystając z dodatkowych udogodnień w rozliczaniu podatków. Kierunkiem, jaki należy stawiać przed polskimi REIT-ami, jest budowanie drugiej emerytury dla milionów polskich inwestorów indywidualnych. Jednocześnie, aby zapewnić bezpieczeństwo inwestycji, licencję i nadzór nad działalnością REIT-ów powinna sprawować Komisja Nadzoru Finansowego” – czytamy w dokumencie.

– Od wielu lat branża ubiega się o wprowadzenie ustawy o spółkach inwestujących w najem określanych mianem REIT-ów – podkreśla Agnieszka Jachowicz, członkini zarządu i dyrektorka operacyjna Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. – Od dwóch lat prace nad tym aktem są wstrzymane. Uważamy, że to kluczowa ustawa, której wprowadzenie da możliwość oszczędzania i inwestowania w nieruchomości również polskim inwestorom indywidualnym. W obecnej sytuacji na rynku finansowym, gdzie kredyty na inwestycje deweloperskie są trudno dostępne, uruchomienie REIT-ów mogłoby ożywić rynek, a w szczególności wspomóc finansowanie budowy mieszkań na wynajem – dodaje.

Jachowicz zaznacza, że polski rynek mieszkaniowy cały czas cierpi na deficyt podaży.

– W innych krajach europejskich wynajem jest znacznie powszechniejszy niż zakup mieszkań. Dotychczasowe władze próbowały hamować rozwój inwestycji zagranicznych w PRS, wprowadzając jednocześnie różne programy, które miały ożywić rynek zakupu mieszkań przez np. młode rodziny. Programy te nie są jednak wystarczające. Wydaje się, że nowy rząd mógłby skupić się na połączeniu zachęt dla deweloperów i operatorów PRS z programami socjalnymi, tak aby mniej zamożni Polacy mogli również korzystać z najmu instytucjonalnego – mówi Jachowicz.

Tomasz Bojęć, partner zarządzający w ThinkCo, podkreśla, że nowy rząd musi zrozumieć, że nie da się budować zrównoważonego rynku nieruchomości na własności mieszkaniowej.

– Rynek polski musi otworzyć się na budowanie na potrzeby najmu instytucjonalnego, który jest w stanie w perspektywie dekady efektywnie zapewnić odpowiednią liczbę mieszkań na wynajem polskim obywatelom, a równoległe wprowadzenie REIT-ów sprawiłoby, że inwestycje te mogłyby nie budować potencjału kapitałowego tych stereotypowych niemieckich czy szwedzkich emerytów, a nadal przynosić przychody przede wszystkim polskim inwestorom – również tym, którzy dziś w obliczu niestabilnego państwa i galopującej inflacji decydowali się na indywidualne zakupy mieszkań, doprowadzając przy okazji do destabilizacji cenowej i geometrycznych wzrostów wartości lokali mieszkalnych – mówi Bojęć.

Podkreśla, że REIT-y są rozwiązaniem także w kontekście nieruchomości komercyjnych: na Zachodzie standardem jest, że takie spółki mogą inwestować w dowolny rodzaj aktywów nieruchomościowych.

– Jeśli nowy rząd zrozumie wartość instytucjonalnego rynku najmu w kontekście mieszkalnictwa i wprowadzi REIT-y dla wszystkich sektorów rynku nieruchomości, to w perspektywie najbliższych czterech lat niczego więcej dla rynku nieruchomości robić nie musi. I choć nie spodoba się to wielu deweloperom, powiem, że nie tylko nie musi, ale też nie powinien wprowadzać „Bezpiecznego kredytu 0 proc.”, a nawet utrzymywać projektu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, bo długoterminowo przyniesie to nam więcej szkód niż korzyści – podsumowuje Bojęć.

Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych, zgadza się, że w dalszej perspektywie nowa ekipa powinna zająć się REIT-ami.

– To ważna regulacja, która może pobudzić inwestycje i dać możliwość bezpiecznych zarobków inwestorom indywidualnym. REIT-y rozpowszechnione są w krajach zachodnich, a w Polsce nieobecne z powodu przeciągającego się od lat procesu przygotowywania odpowiedniej legislacji. To narzędzie dla inwestorów indywidualnych, którzy mogą osiągać bezpieczne zwroty z relatywnie niewysokich inwestycji w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe za pośrednictwem takich właśnie funduszy. Obecność REIT-ów na polskim rynku z pewnością da nowy impuls inwestycjom oraz dobrze wpłynie na rynek finansowy – mówi Poznański.

Stracone lata

REIT-y w Polsce mają wyjątkowego pecha. W 2016 r. prace nad projektem ustawy podjęło Ministerstwo Finansów. Początkowo te podmioty miały inwestować w nieruchomości komercyjne, ale po krytycznej opinii NBP postanowiono, że obiektem lokowania będą wyłącznie mieszkania. Nawet po tej zmianie projekt ustawy utkwił w sejmowej komisji i zakończył żywot w związku z upłynięciem kadencji (jesień 2018 r.).

Dopiero w II połowie 2020 r. prace zostały wznowione na poważnie, choć bez rozgłosu, w resorcie rozwoju. Za inicjatywę wzięła się energicznie ówczesna wiceminister Anna Kornecka, z namaszczeniem premiera skompletowano zespół, który miał doszlifować założenia projektu ustawy – optymistyczne prognozy mówiły o złożeniu dokumentu Radzie Ministrów na przełomie listopada i grudnia. Gremium złożone z przedstawicieli resortów, instytucji i ekspertów spotkało się tylko raz, ale w wakacje 2021 r. polityczne tsunami w związku z krytyką Polskiego Ładu wymiotło całą ekipę Jarosława Gowina – w tym Kornecką. Temat został przerzucony z resortu rozwoju do finansów i ostatecznie porzucony.

Czego jeszcze oczekuje branża? Komentarze na rp.pl/nieruchomosci