Inwestycje w nieruchomości

Nieruchomości od wieków uchodzą za najbezpieczniejszą, lecz także bardzo dochodową formę inwestycji. W Polsce ożywienie na tym rynku widoczne jest dopiero od kilku lat i ceny szybko nadrabiają dystans do krajów zachodnich. Wydawałoby się więc, że nie ma nic prostszego niż kupno mieszkania czy apartamentu, albo działki. Wystarczy poczekać i sprzedać z zyskiem.

Czy jednak rzeczywiście tak się stanie? Czy ziemia w każdym zakątku Polski musi zdrożeć? Czy ceny mieszkań faktycznie nie mają innej drogi niż w górę? A może szczyt już jest za nami, bo w końcu jak długo ceny mogą rosnąć pozostając bez wpływu na wielkość popytu? Czy stopy procentowe, które do tej pory były niskie i stymulowały popyt na mieszkania, mogą się zmienić? I jak to wpłynie na rynek nieruchomości? Będzie krach na rynku, czy też może rosnące pensje Polaków pozwolą pokonać zagrożenia?

Doradzą i skredytują

Odpowiedzi na te pytania daje właśnie private banking. W odróżnieniu od zwykłych banków, gdzie można dowiedzieć się co najwyżej jakie jest oprocentowanie kredytu, banki prywatne działają na o wiele szerszym polu. Doradztwo inwestycyjne w zakresie nieruchomości, to dla niektórych z nich standard. Część doradców specjalizuje się bowiem właśnie w tym segmencie rynku. Mieszania, czy apartamenty? Na Piotrkowskiej czy na "Monciaku"? A może na Krupówkach lub przy Nowym Świecie? Wysoko czy nisko, duży czy mały? - takie pytania nie powinny pozostać bez odpowiedzi. Mało tego - banki prywatne oferują swoją pomoc z załatwieniem formalności, a nawet mogą kupować nieruchomości w imieniu swoich klientów.

Końca wzrostów nie widać

Tylko od początku roku ceny mieszkań w głównych miastach Polski wzrosły od 15 do ponad 25 proc., co oznacza, że stopa zwrotu z tych inwestycji przekroczyła wyniki nawet bardzo agresywnych funduszy inwestycyjnych. Jednak inwestycje w nieruchomości nie są tak proste do wykonania jak zakup i sprzedaż akcji czy jednostek funduszy, no i nie ma gwarancji, że ceny mieszkań będą nadal rosły. Poniżej przygotowaliśmy listę głównych szans i zagrożeń, z którymi wiąże się rynek real-estate.

Szanse:

Mała podaż nowych mieszkań

Zdecydowana większość polskich miast nie ma obecnie ważnych planów zagospodarowania przestrzennego, co znacznie utrudnia i wydłuża proces budowy nowych lokali. Co więcej w miastach brakuje atrakcyjnych lokalizacji, które można przeznaczyć na nowe inwestycje. Szacuje się, że Polska potrzebuje co najmniej 2 mln nowych mieszkań, a powstaje ich tylko kilkadziesiąt tysięcy rocznie. Niska podaż nowych mieszkań podnosi ceny zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

Niskie stopy procentowe

Kilka lat temu, gdy budownictwo mieszkaniowe przeżywało zastój, a oprocentowanie hipotecznych kredytów złotowych przekraczało 15 proc., szacowano że rynek będzie się rozwijał, jeśli oprocentowanie kredytów spadnie do 8 proc. Obecnie jest to poniżej 5 proc. w złotych i ok. 3 proc. we frankach szwajcarskich. Niskie oprocentowanie kredytów powoduje, że więcej osób stać na ich zaciągnięcie. A to oznacza wzmożony popyt na mieszkania.

Rosnące dochody Polaków

Zarobki Polaków dynamicznie rosną (w sierpniu 2006 r. średnia pensja wzrosła o ponad 5 proc. rok do roku). Większe zarobki powodują wzrost zdolności kredytowej społeczeństwa, a więc stymulują popyt na mieszkania.

Wciąż wysokie dysproporcje między cenami w Polsce i na świecie

Nie ma sensu porównywać cen w Polsce do tych znanych z Hiszpanii, Anglii czy Francji. Ale warto zwrócić uwagę, że średnia cena metra kwadratowego w centrum Budapesztu czy Pragi sięga 3 tys. euro, podczas gdy w Warszawie jest to ok. 2 tys. euro. Nadal więc istnienie widoczna dysproporcja między stolicami w naszym regionie i to na korzyść Warszawy. Ceny te powinny się stopniowo wyrównywać.

Zagrożenia:

Silnie zlewarowany rynek

Niskie stopy procentowe powodują, że praktycznie nie przeprowadza się na rynku nieruchomości transakcji gotówkowych. Większość nabywców posługuje się kredytem hipotecznym. Także te osoby, których nie byłoby stać na zakup mieszkania, gdyby stopy procentowe były wyższe. Istnieje ryzyko, że jeśli stopy zaczną rosnąć, część osób może nie być w stanie spłacać wyższych rat kredytowych, co może przełożyć się na zahamowanie wzrostu cen.

Wzrost cen w ostatnich latach

Pięć lat temu w Warszawie kawalerkę do 30 metrów kwadratowych można było kupić za 80-90 tys. złotych. Teraz cena jest wyższa nawet o 100 tys. złotych, przy czym ceny najmu mieszkań nie zmieniły się w ostatnich latach tak bardzo. Niskie stopy procentowe powodowały dotąd, że najemcom mieszkań bardziej opłacało się kupić mieszkanie, niż je wynajmować, bo rata kredytowa była niższa od wysokości czynszu. Teraz te proporcje odwracają się. Pożyczenie w banku 200 tys. złotych to rata sięgająca 1000-1400 złotych (w zależności od waluty), podczas gdy wynajem kawalerki to wydatek rzędu 800-1000 złotych

Oczekiwany wzrost stóp procentowych

Rosnące pensje Polaków, spadek bezrobocia i ogólny rozwój gospodarczy kraju wcześniej czy później przełożą się na wzrost inflacji, a co za tym idzie także na wzrost stóp procentowych. Już obecnie banki centralne na świecie podnoszą stopy procentowe, co przełożyło się np. na wzrost raty kredytu we frankach szwajcarskich o ponad 10 proc. w okresie wrzesień 2005 - wrzesień 2006. Rosnące stopy procentowe ograniczą zdolność kredytową Polaków i mogą stłumić popyt na mieszkania.

Zróżnicowanie cen w różnych regionach Polski

Nie wszędzie ceny nieruchomości rosną tak samo szybko. O ile wciąż jest wielu chętnych na mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, to już np. Suwałki nie są zbyt popularne. Większa część ściany wschodniej rozwija się wolniej od reszty kraju. Zatem lokalizację inwestycji trzeba dokładnie przemyśleć.

Niewyjaśnione kwestie podatkowe

Wciąż nie wiadomo czy od przyszłego roku VAT na mieszkania nie wzrośnie do 22 proc., tak jak niewyjaśnione są kwestie budownictwa społecznego (które ten wzrost podatku by omijał). Ponadto rząd pracował nad zmianami w podatkach od sprzedaży nieruchomości (podatek sięgałby 19 proc., a nie 0 proc. jak obecnie). Każdy wzrost podatków automatycznie przełoży się na wzrost cen mieszkań i może ograniczyć popyt po przeprowadzeniu zmian.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości poddaje się wielu czynnikom i inwestowanie na nim nie jest tak proste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Zawsze warto zasięgnąć porady specjalisty w tym zakresie, a szczególnie dobrym adresem wydają się te instytucje, które na co dzień przeprowadzają wiele transakcji na tym rynku. Niektóre instytucje wyspecjalizowane w bankowości prywatnej mają wręcz wyodrębnione piony zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości (także poza Polską), a ich porady są darmowe. Nawet osoby pewnie czujące się na rynku powinny skonsultować swoje plany z doradcami.