Dorobek życia za emeryturę - czyli odwrócona hipoteka

{Nadina Milka-Dietrich} Private Banker | Noble Bank

Odwrócona hipoteka, to instrument finansowy jeszcze w Polsce mało znany. Oznacza ona przepadek posiadanych nieruchomości na rzecz instytucji finansowych w zamian za stałą rentę.

Odwrócona hipoteka
(z ang. reverse mortgage) to rozwiązanie, czasami jedyne, dla osób starszych, dla których bieżące wpływy w postaci emerytury czy renty nie są wystarczające do zaspokojenia wydatków. Warunkiem skorzystania z odwróconej hipoteki jest posiadanie wolnej, nieobciążonej hipoteką nieruchomości, najlepiej w bardzo dobrej lokalizacji. Jest to produkt, w którym bank lub firma ubezpieczeniowa, na podstawie umowy, odkupuje od tej osoby nieruchomość i zezwala jej na mieszkanie w niej teoretycznie do końca życia. Maksymalna wartość transakcji to 50-60 proc. aktualnej wartości nieruchomości. W zamian za to "były właściciel" mieszkania czy domu otrzymuje od banku nie obłożoną podatkiem dochodowym "rentę". Po śmierci nieruchomość automatycznie staje się rzeczywistą własnością instytucji finansowej.

Standard na świecie...
W krajach wysoko rozwiniętych Europy Zachodniej czy w USA odwrócony kredyt hipoteczny jest standardowym , bardzo popularnym rozwiązaniem. Banki nie określają przeznaczenia środków pochodzących z kredytu, można wydać je na cel zupełnie dowolny. Środki można otrzymywać w transzach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych, rocznych lub nawet jest możliwość uzyskania pełnej kwoty jednorazowo. Niestety takiej dowolności nie ma już w przypadku przedmiotu kredytowania, czyli nieruchomości. Kredytobiorca zobowiązany jest w umowie do utrzymywania nieruchomości w stanie nie gorszym niż z dnia podpisania umowy. Kredytobiorca zobowiązany jest do renowacji, odświeżania, naprawiania, konserwacji domu na własny koszt.

...wkracza do Polski
W Polsce niektóre banki przymierzają się do wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego w przyszłym roku do swojej oferty kredytowej. Szczegóły udzielania go nie są jeszcze dokładnie znane, jednak gdyby były podobne do tych z np. USA, to właściciel za dom warty 1 mln zł uzyskałby miesięczną rentę na poziomie około 4,2 tys. zł. Mógłby liczyć na taki dochód przez około 20 lat. Jednak nie każdy emeryt z takiej możliwości może skorzystać. Warunków jest kilka. O taki kredyt może zwykle starać się osoba powyżej 62 roku życia. Najczęściej o odwróconą hipotekę może starać się właściciel nieruchomości położonej w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Wysokość renty, wartość nieruchomości oraz długość udzielania tego świadczenia zależą od indywidualnych ustaleń z instytucją finansową. Także nie zawsze można uzyskać takie świadczenie, jakiego możnaby się spodziewać. Dodatkowo produkt ten jest obarczony dużym ryzykiem. Jeżeli kredytobiorca żyje dłużej niż przewidują statystyki, na podstawie których konstruowany jest program, a łączna suma wypłaconych rat przekroczy wspomniane 50-60 proc. wartości nieruchomości, bank może zażądać oddania nieruchomości. Osiemdziesięciolatek zostaje wówczas bez dorobku swojego życia i bez środków do życia. Rozwiązanie to w Polsce może zostać bardzo dobrze przyjęte, chociażby z uwagi na starzejące się społeczeństwo, czy ze względu na szybko rosnące koszty życia wobec wolno rosnących świadczeń emerytalnych. Obecny poziom świadczeń emerytalnych nie pozwala na utrzymanie stopy życiowej sprzed przejścia na rentę czy emeryturę. Dla wielu Polaków stopa zastąpienia będzie bardzo odczuwalna w kieszeni, bowiem bardzo duża część społeczeństwa nadal nie jest świadoma niskich świadczeń emerytalnych, które zapewnia państwo. Wśród bogatych krajów produkt ten cieszy się dużą popularnością chociażby z uwagi na to, że właściciel domu oddając jedną ze swych nieruchomości, nie odczuje znacznego spadku swojego łącznego majątku. Jednak Polacy często nie mają żadnej innej nieruchomości, niż dom czy mieszkanie, które zajmują. Nawet wprowadzenie "odwróconej hipoteki" na polski rynek, wiązać się będzie z pytaniem - czy po to całe życie pracowaliśmy na nasz dom, aby na koniec oddać go bankowi? Czy będzie to dla nas do zaakceptowania wobec związków emocjonalnych z takim miejscem? Czy nie wolelibyśmy zostawić dorobku życia swoim dzieciom, wnukom? Czy nie lepiej jest mieć wybór - albo skorzystam z odwróconej hipoteki, albo będę żył z uzbieranych środków a dom będzie do końca mój, a później moich potomków?

Rozwiązanie? Przezorność
Nie będzie potrzeby stawiać czoła takim dylematom, jeśli już teraz świadomie rozpoczniemy w mądry i usystematyzowany sposób odkładać pieniądze na emeryturę. Budowanie poduszki finansowej na przyszłość może odbywać się niewielkim, często nawet niezauważalnym kosztem. Program regularnego oszczędzania powinien stanowić podstawę optymalnych finansów osobistych każdego. Zgodnie z teorią finansów behawioralnych, comiesięczne odkładanie 10 proc. dochodów nie wpływa na poziom życia i konsumpcji inwestora. Tymczasem inwestowanie takiej kwoty przez 20 lat, może zapewnić nie tylko niezbędny dodatek do emerytury. Wypłacana kwota może być nawet wyższa niż wynosiły zarobki z okresu aktywności zawodowej. Można więc zachować swój dom i żyć na emeryturze lepiej niż z pracy własnych rąk. Warunkiem jest jednak dokonanie wyboru już teraz. Po osiągnięciu wieku emerytalnego może być za późno na jakiekolwiek inne działanie niż zwrócenie się do banku o odwróconą hipotekę.

Źródło: gazeta Private Banking, nr XI styczeń 2008