Na kredycie hipotecznym też można zarobić

Inwestowanie na giełdzie czy rynku walutowym wielu osobom wydaje się zbyt ryzykowne. Natomiast trzymanie pieniędzy na lokacie bankowej czy też kupno obligacji przynosiło w ostatnich latach niewielkie zyski. W tej sytuacji nieruchomości wyglądają jak idealna inwestycja. Zwłaszcza gdy nie wykładamy ani złotówki własnych środków, a całość inwestycji finansujemy kredytem hipotecznym.

Zdaniem fachowców od rynku nieruchomości, na tym rynku w długim terminie można zarabiać minimum 10 proc. rocznie, a w ostatnich latach było to nawet znacznie więcej. Inwestując w nieruchomość, warto zadać sobie pytanie - czy robić to za własne pieniądze czy pożyczyć je z banku? Odpowiedź wydaje się prosta. Koszt kredytu hipotecznego w długim okresie jest niższy niż stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość czy zyski z inwestycji na rynku kapitałowym. Dlatego zamiast kupować nieruchomość za gotówkę, warto sfinansować ją kredytem na 100 proc. czy nawet 130 proc. jej wartości (od pewnego czasu istnieje taka możliwość), a pieniądze zainwestować np. w fundusz akcyjny (polski lub zagraniczny).

Dochody z kredytu

Coraz więcej osób bierze pożyczki lub kredyty hipoteczne pod swoje nieruchomości tylko po to, żeby uzyskane w ten sposób pieniądze z nieruchomości korzystnie zainwestować. Środki uzyskane z lokowania w fundusze inwestycyjne pozwalają na comiesięczną spłatę kredytu i zwykle generują jeszcze dodatkowe dochody. Korzystny jest także fakt, że przy wybranych pożyczkach czy kredytach tego typu przez pierwszy kilkuletni okres spłaca się do banku tylko odsetki. Dlatego dużą popularnością wśród inwestorów cieszą się kredyty z karencją w spłacie kapitału.
Cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie w ciągu ostatniego roku wzrosła powyżej 30 proc. Tak samo lub nawet szybciej rozwijał się rynek nieruchomości we Wrocławiu, Trójmieście czy Krakowie. Jak więc widać, zyski są możliwe, ale jak je osiągać w sytuacji gdy drożejąca nieruchomość jest jedyną, jaką posiadamy? Jeśli kupiliśmy nieruchomość za gotówkę, najłatwiej jest wydobyć pieniądze z nieruchomości poprzez refinansowanie poniesionych kosztów w związku z zakupem mieszkania czy domu. Wygląda to następująco: dostajemy od banku kredyt w cenie kredytu hipotecznego. Pieniądze uzyskane z takiego kredytu możemy przeznaczyć na dowolny cel, czyli np. na zakup jednostek funduszu inwestycyjnego, akcji spółek giełdowych, czy też kolejnej nieruchomości. Jeśli jakiś czas temu nabyliśmy nieruchomość na kredyt (nawet na 100 proc. ówczesnej wartości nieruchomości), to jeśli wartość tej nieruchomości wzrosła np. dwukrotnie, możemy refinansować swój pierwotny kredyt, biorąc dodatkowo pieniądze na dowolny cel i dalej je inwestować - aktualna wartość nieruchomości nam na to pozwala. W poszukiwaniu realnych pieniędzy warto też inwestować w nieruchomości z myślą o ich wynajmowaniu.

Co wzrośnie najbardziej

Jakie powinno być mieszkanie, które będzie drożeć, a tym samym zapewni nam duży zysk z inwestycji? Przede wszystkim powinno być wykonane wg solidnej technologii - najlepiej nowe lub kilkuletnie, ewentualnie w starej, wyremontowanej kamienicy. Z pewnością nie w bloku z wielkiej płyty, bo za 5-10 lat nie uzyskamy za nie zadowalającej ceny. Najważniejsza jest jednak atrakcyjna lokalizacja - dobra komunikacja, dużo zieleni, bezpieczna, ładna okolica. Najlepszą relację przychodu z wynajmu w stosunku do ceny uzyskamy w przypadku mieszkań 2-pokojowych, ponieważ na nie jest teraz największy popyt. Jednak prognozuje się, że z czasem wzrośnie popularność także mieszkań większych (w niektórych krajach UE średnia powierzchnia mieszkania jest dwa razy większa niż w Polsce). Ożywienie na rynku pracy w ostatnim roku, wzrost zamożności oraz poziomu optymizmu w polskim społeczeństwie spowoduje dalszy wzrost popytu na mieszkania.
Mieszkanie warto w całości sfinansować kredytem hipotecznym, ponieważ jest on  najtańszym źródłem finansowania. Nawet wówczas, gdy mamy w kieszeni gotówkę na zakup całości czy znaczniej części mieszkania, warto finansować zakup z kredytu, a pieniądze przeznaczyć na inwestycje na rynku kapitałowym. Stopa zwrotu z inwestycji w przypadku kredytowania całego zakupu będzie wyższa niż wówczas, gdy zaangażujemy własne środki. Kredyt pozwala maksymalnie odroczyć w czasie moment poniesienia kosztów, a im później wydajemy pieniądze, tym są one mniej warte z uwagi na inflację. Natomiast pieniądze, które np. zainwestujemy w fundusze inwestycyjne, przyniosą nam dodatkowe zyski.

Kiedy przestaną drożeć

Zdaniem ekspertów w polskich warunkach wzrost cen mieszkań będzie trwał jeszcze przynajmniej przez najbliższe 5-8 lat, a wynika to z nierównowagi podaży i popytu. Deficyt mieszkań w Polsce jest ogromny - brakuje ich ok. 1,5 miliona. Tyle należałoby zbudować, by ich liczba na 1000 mieszkańców zbliżyła się do średniej w Unii Europejskiej. Jednocześnie, według brytyjskiego instytutu rzeczoznawców RICS, w Polsce ponad dwie trzecie z 12,5 mln mieszkań wymaga mniej lub bardziej poważnych napraw, a 1 mln mieszkań trzeba będzie w najbliższych latach wyburzyć. Deweloperzy, m.in. z powodu braku planów zagospodarowania przestrzennego, nie nadążają z uzupełnianiem niedoboru. Jeśli już uda im się zdobyć atrakcyjną działkę np. w Warszawie, często wolą zbudować tam drogie mieszkania o wyższym standardzie. W Polsce co roku oddaje się do użytku nieco ponad 100 tys. mieszkań - mimo deklaracji kolejnych ekip rządzących, tendencja od kilku lat jest spadkowa.

MIESZKANIE, DZIAŁKA CZY DOM

Dlaczego warto inwestować właśnie w mieszkania? Bo jest to typ nieruchomości znacznie łatwiej zbywalny niż np. dom, a w przypadku inwestycji płynność jest bardzo istotna. Oferty sprzedaży domów czekają w agencjach nieruchomości ok. 12 miesięcy, a atrakcyjne mieszkanie - kilka tygodni, po których możemy zrealizować zyski (małe mieszkania w dużych miastach ostatnio sprzedają się nawet w ciągu kilku dni). Co z inwestycjami w działki? Jeśli dobrze wybierzemy działkę, wzrost jej wartości może być znacznie większy niż w przypadku mieszkania. Jednak działka, w przeciwieństwie do mieszkania, nie dostarcza stałych dochodów, a może niestety wymagać sporych kosztów (opłaty adiacenckie, renta planistyczna, podatki). Jest więc to odpowiednia inwestycja dla kogoś, kto ma duże bieżące nadwyżki dochodów i jest w stanie poczekać na zyski kilka lat.
Mieszkanie jest idealną inwestycją dla przedstawiciela klasy średniej. Ratę kredytu bankowego w większości przypadków amortyzuje dochód z najmu. Trzeba jednak pamiętać, że w większości przypadków rata kredytu i dochód z wynajmu są porównywalne. Dodatkowo właściciel musi ponieść koszty utrzymania mieszkania, a od dochodu zapłacić podatek. Najważniejszy jest jednak wzrost wartości mieszkania - to źródło realnego, dużego zysku w dłuższej perspektywie. Zaletą takiej inwestycji jest też fakt, że wraz ze wzrostem wartości nieruchomości możemy liczyć na to, że bank udzieli nam wyższego kredytu na spłatę poprzedniego i wypłaci nam dodatkowe pieniądze (różnica powstała na skutek wzrostu wartości nieruchomości).

Marcin Panek Private Banker | Noble Bank